Задаток и аванс при сорвавшейся сделке: кто и что должен вернуть

Задаток и аванс похожи только по виду: оба платят вперёд, но последствия срыва сделки разные. Аванс возвращается полностью. Задаток остаётся у получателя, если сделку сорвал плательщик, и возвращается в двойном размере, если вина лежит на получателе. Если в документе не сказано прямо, что деньги внесены именно как задаток, закон считает их авансом.

Страница объясняет, как отличить одно от другого, что делать при отказе от покупки квартиры, автомобиля или услуги, какие доказательства понадобятся и как взыскивать деньги через суд.

Чем задаток отличается от аванса

Задаток регулируется статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Это денежная сумма, которую одна сторона передаёт другой в счёт будущих платежей. Она выполняет три задачи сразу: входит в цену, подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение. Аванс служит только предоплатой и ничего не обеспечивает.

Соглашение о задатке, независимо от суммы, заключается в письменной форме. Устные договорённости не создают задатка: суд расценит платёж как аванс. Достаточно, чтобы в договоре или расписке было слово «задаток» и сумма, а лучше и ссылка на будущую сделку.

Практический вывод: слова «предоплата», «взнос», «бронь» без слова «задаток» дают режим аванса. Тот, кто передаёт деньги, должен понимать, чем рискует. При задатке в случае собственного отказа можно потерять всю сумму, при авансе — ничего, кроме, возможно, убытков, если они доказаны.

Что происходит с деньгами при срыве сделки

Закон различает три исхода. Если сделка не состоялась по вине плательщика, задаток остаётся у получателя. Если не состоялась по вине получателя, он возвращает задаток и доплачивает ещё столько же, то есть отдаёт двойную сумму. Если обязательство прекратилось до начала исполнения по соглашению сторон либо из-за невозможности исполнения, за которую ни одна сторона не отвечает, задаток возвращается без доплаты (пункт 1 статьи 381 ГК).

Сверх этих последствий сторона, ответственная за срыв, возмещает убытки, но с зачётом суммы задатка (пункт 2 статьи 381 ГК). Договор может решить вопрос об убытках иначе, например предусмотреть их возмещение сверх задатка в полном объёме.

Ключевой вопрос в таких делах — кто виноват. Отказ покупателя от квартиры потому, что банк не одобрил ипотеку, не освобождает его от последствий, если риск отказа банка лежал на покупателе по условиям договора. Если же продавец скрыл арест, наложенный на объект, и из-за этого сделка не состоялась, ответственность несёт он.

Если стороны не пришли на сделку

Стороны нередко не являются к нотариусу или в МФЦ в назначенный срок. Тогда решает переписка: кто предлагал новую дату, кто не отвечал, кто выдвигал новые условия. Направляйте письменное уведомление о готовности заключить договор и ждите подтверждения получения.

Предварительный договор и основной договор

Часто задаток передают при подписании предварительного договора, где стороны обещают заключить основной договор позже. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить предмет и существенные условия основного договора, и срок, в который его нужно подписать. Если срок не указан, основной договор заключают не позднее чем через год после подписания предварительного.

Если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, другая вправе потребовать в суде понудить её к подписанию. Для такого иска закон отводит шесть месяцев со дня окончания срока, в который стороны обязались заключить основной договор. Если до окончания срока основной договор не заключён и ни одна сторона не направила другой предложение его заключить, обязательства из предварительного договора прекращаются (пункт 6 статьи 429 ГК), а судьба задатка зависит от того, отвечает ли кто-то из сторон за срыв.

Нельзя считать предварительный договор самой сделкой. Право собственности на квартиру по нему не переходит, а недвижимость нельзя взыскать как вещь, пока не подписан и не зарегистрирован основной договор. Но задаток в этой части принадлежит той стороне, которая добросовестно ждала сделки.

Как взыскать деньги

Начните с письменного требования. В нём ссылайтесь на договор или расписку, называйте дату передачи денег, объясняйте, по какому основанию вы просите вернуть сумму или двойной размер, и устанавливайте срок исполнения, например десять календарных дней. Требование отправляйте способом, который подтверждает получение.

Если ответа нет, подавайте иск. Цена иска складывается из суммы задатка или аванса, второй такой же суммы при взыскании двойного размера, процентов за пользование чужими деньгами и убытков, если они есть. Подсудность зависит от цены иска и места нахождения ответчика, а споры о недвижимости как о вещи рассматривают по месту её нахождения, но требование о деньгах к такому правилу не относится.

Из документов понадобятся расписка или договор с пометкой о задатке, банковские выписки, переписка о датах встреч, документы на объект, отчёт оценщика, если вы просите возместить убытки. Свидетели допустимы, но показания не заменяют письменную форму соглашения о задатке.

Какие ошибки совершают при передаче денег

Самая распространённая ошибка — передавать наличные без расписки. Нет документа, нет доказательства передачи; суд опирается на переписку и показания, а они ненадёжны. Требуйте расписку с датой, суммой, назначением платежа и паспортными данными получателя.

Вторая ошибка — писать «аванс в счёт задатка» или «задаток в виде аванса»: такая формула порождает спор. Выбирайте одно слово, соответствующее вашему намерению, и закрепляйте условия возврата. Третья — не указывать, что делать, если банк откажет в кредите, или если на объект выяснится обременение: стороны потом не могут договориться.

Деньги, переданные посреднику

Четвёртая ошибка — вносить деньги посреднику вместо собственника. Если агентство берёт сумму «под бронь», выясните, действует ли оно по доверенности, и получите документ с подписью лица, имеющего право принимать деньги. Иначе взыскивать придётся с посредника, а не с владельца объекта.

Сроки и стоимость спора

Срок давности по требованию о возврате аванса или задатка общий и составляет три года. Он начинается с момента, когда плательщик узнал о нарушении права, то есть с несостоявшейся сделки или отказа возвращать деньги. Требование о понуждении к заключению основного договора подчиняется короткому сроку, о котором сказано выше.

Госпошлина зависит от цены иска и определяется по шкале Налогового кодекса РФ. Расходы на представителя возмещаются проигравшей стороной в разумных пределах. Окончательную позицию по делу, где есть и задаток, и убытки, лучше проверить у адвоката до отправки претензии: неверный выбор требования стоит месяцев.

Электронная почта редакции: editor@рейтинг-гражданских-адвокатов.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.