Подборка: недвижимость
В подборку включены адвокаты, которые ведут гражданские споры о квартирах, домах, комнатах и нежилых помещениях: об оспаривании сделок купли-продажи, дарения и мены, о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого владения, об обжаловании отказов в государственной регистрации прав. Каждый участник имеет действующий статус адвоката и опубликованные судебные акты по спорам о недвижимости, где он представлял одну из сторон.
Споры о жилье и помещениях почти всегда связаны с записями в ЕГРН. Поэтому первым документом, который стоит заказать, является свежая выписка из реестра: она показывает собственника, обременения, аресты и историю перехода прав. Ниже описано, какие дела входят в подборку, как отбираются участники, что подготовить к консультации и как обычно развивается спор.
Сделки и права на объекты, которые охватывает подборка
Подборка касается споров о правах на уже существующие объекты недвижимости. Учитывается практика адвокатов по таким направлениям:
- признание недействительными договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты;
- оспаривание сделок, совершённых под влиянием обмана, заблуждения или лицом, не понимавшим значения своих действий;
- истребование квартиры или дома от лица, которое владеет ими без законных оснований;
- признание права собственности в порядке наследования или приобретательной давности;
- раздел помещения, выдел доли, определение порядка пользования общим имуществом;
- обжалование приостановления и отказа в государственной регистрации прав;
- снятие арестов и запретов на регистрационные действия;
- взыскание задатка и убытков при срыве сделки с недвижимостью.
Земельные споры о границах участков, а также споры о выселении вынесены за рамки этой подборки.
Как проверяется опыт кандидатов по спорам о недвижимости
Статус кандидата сверяется по реестру адвокатов адвокатской палаты субъекта РФ. Практика ищется в решениях районных судов, а по делам с участием организаций и предпринимателей в арбитражной картотеке kad.arbitr.ru.
По тексту акта редакция оценивает, как представитель работал с доказательствами: заявлял ли о назначении посмертной психиатрической экспертизы при оспаривании сделки пожилого продавца, анализировал ли цепочку перепродаж, ссылался ли на добросовестность приобретателя. Простое признание иска ответчиком практикой по категории не считается.
Дисциплинарная история проверяется по запросу в адвокатскую палату. Кандидат с действующим взысканием не включается.
Способы защиты права на недвижимость и их условия
Выбор способа защиты определяет, кто будет ответчиком, что придётся доказывать и каким будет результат. В таблице приведены основные варианты.
| Способ защиты | Когда используется | Что нужно доказать |
|---|---|---|
| Признание сделки недействительной | Сделка заключена с пороком воли или с нарушением закона | Основание недействительности: обман, заблуждение, неспособность понимать свои действия |
| Виндикационный иск | Объект находится у лица, не имеющего прав на него | Право собственности истца и выбытие имущества помимо его воли, если приобретатель добросовестный |
| Признание права собственности | Право возникло, но не зарегистрировано или оспаривается | Основание возникновения права: наследство, договор, давностное владение |
| Негаторный иск | Собственнику мешают пользоваться объектом, не лишая владения | Наличие препятствий и отсутствие у ответчика правовых оснований |
| Оспаривание отказа в регистрации | Росреестр отказал или приостановил регистрацию | Соответствие документов требованиям закона о регистрации недвижимости |
Добросовестный приобретатель защищён законом: у него нельзя истребовать имущество, если оно выбыло из владения собственника по его воле. Поэтому при перепродаже квартиры важно установить, как именно первый собственник утратил владение.
Как сравнить адвокатов по делам о жилье и помещениях
Недвижимость связана с большими суммами, и ошибка в выборе стратегии стоит дорого. На консультации полезно спросить:
- какой способ защиты кандидат считает подходящим и почему;
- нужен ли запрет на регистрационные действия на время спора, чтобы объект не перепродали;
- не пропущен ли срок давности по оспариванию сделки, ведь для оспоримых сделок он составляет один год;
- какие экспертизы потребуются и кто будет их оплачивать;
- как решение суда будет исполнено через Росреестр.
Обратите внимание, как адвокат оценивает позицию другой стороны. Если кандидат не задаёт вопросов о том, кто и как пользуется объектом сейчас, он может упустить важные обстоятельства.
Документы на объект для первой встречи
Для оценки спора адвокату понадобятся документы, подтверждающие права и историю объекта. Если части бумаг нет, многие из них можно заказать через Госуслуги или МФЦ.
- Выписка из ЕГРН об объекте и о переходе прав на него.
- Договоры, на основании которых приобретено право: купля-продажа, дарение, свидетельство о наследстве.
- Расписки о передаче денег, банковские документы об оплате.
- Технический или кадастровый паспорт, поэтажный план.
- Уведомления Росреестра о приостановлении или отказе в регистрации.
- Медицинские документы продавца или дарителя, если сделка оспаривается по состоянию здоровья.
- Переписка с другой стороной, риелтором, нотариусом.
Если сделку удостоверял нотариус, запросите у него копию договора. Нотариальная форма затрудняет оспаривание, но не исключает его.
Как проходит спор о недвижимости в суде
Иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту нахождения объекта. Это правило исключительной подсудности, договором его изменить нельзя.
- Получение выписки из ЕГРН и анализ правоустанавливающих документов.
- Выбор способа защиты и определение надлежащего ответчика.
- Подача иска с ходатайством о запрете регистрационных действий с объектом.
- Сбор доказательств, назначение экспертиз: оценочной, почерковедческой, психиатрической.
- Рассмотрение дела и вынесение решения.
- Обжалование и внесение изменений в ЕГРН на основании вступившего в силу решения.
Решение суда, изменяющее права на недвижимость, исполняется через Росреестр. Регистрация на основании решения проводится по заявлению стороны, в пользу которой оно вынесено.
Споры о недвижимости: ответы на частые вопросы
Родственник подарил квартиру постороннему человеку. Можно ли это оспорить? Если в момент дарения он не понимал значения своих действий из-за болезни, сделку можно признать недействительной. Обычно это подтверждает посмертная или очная психиатрическая экспертиза по медицинским документам.
Росреестр приостановил регистрацию. Что делать? Сначала устранить причины, указанные в уведомлении. Если приостановление необоснованно, его можно обжаловать в суд в административном порядке.
Сколько лет нужно открыто владеть жильём, чтобы получить право по давности? Для недвижимости закон требует добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным в течение пятнадцати лет.
Сравните участников подборки по критериям выше и запишитесь на консультацию с документами на объект.
Электронная почта редакции: editor@рейтинг-гражданских-адвокатов.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.